Locazione: significato, tipi, vantaggi e svantaggi

Locazione: significato, tipi, vantaggi e svantaggi!

Significato del contratto di locazione:

Un leasing è un contratto tra due parti chiamato il locatore e il locatario in cui il locatore trasmette al locatario in cambio del diritto di utilizzare un bene per un periodo di tempo concordato. La proprietà del bene continua a gravare sul locatore, mentre il locatario gode del diritto di utilizzo del bene in considerazione del canone pagato al locatore. Le disposizioni della legge sul contratto indiano del 1872 si applicano ai contratti di locazione e il rapporto tra il locatore e il locatario è quello di un bailor e un bailee.

I termini usati in relazione alle locazioni sono:

Inizio del contratto di locazione:

La prima della data del contratto di locazione e la data di un impegno delle parti alle principali disposizioni del contratto di locazione.

Durata del contratto:

Il periodo non annullabile per il quale il locatario ha accettato di assumere in leasing il bene insieme ad altri periodi per i quali il locatario ha la possibilità di continuare la locazione del bene, con o senza ulteriore pagamento, quale opzione all'inizio del leasing è ragionevolmente certo che il locatario eserciterà.

Pagamento minimo del leasing:

I pagamenti sono scaduti per il leasing che il locatario è, o può essere richiesto, di fare escludere il canone, i costi per servizi e tasse da pagare e rimborsare al locatore, insieme a:

(a) nel caso del locatario qualsiasi valore residuo garantito da o per conto del locatario; o

(b) Nel caso del locatore, qualsiasi valore residuo garantito al locatore

(i) da o per conto del locatario; o

(ii) da una terza parte indipendente finanziariamente in grado di soddisfare questa garanzia.

Tuttavia, se il locatario ha un'opzione per acquistare l'attività a un prezzo che dovrebbe essere sufficientemente inferiore al fair value alla data in cui l'opzione diventa esercitabile che, all'inizio del leasing, è ragionevolmente certo di essere esercitata, il I pagamenti minimi per il leasing comprendono i pagamenti minimi dovuti durante il leasing e il pagamento richiesto per esercitare questa opzione di acquisto.

Affitto contingente:

Quella parte dei pagamenti del leasing che non è fissata in quantità ma si basa su un fattore diverso dal semplice passare del tempo (ad esempio, percentuale delle vendite, quantità di utilizzo, indici dei prezzi, tasso di interesse di mercato).

Vita economica: o

(a) il periodo in cui ci si attende che un'attività sia utilizzabile economicamente da uno o più utenti; o

(b) Il numero di unità produttive o simili che si prevede di ottenere dal bene da uno o più utenti.

Vita utile: o

(a) il periodo durante il quale ci si attende che il bene locato sia utilizzato dal locatario; o

(b) Il numero di unità produttive o simili che si prevede di ottenere dall'uso del bene da parte del locatario.

Valore residuo:

Il valore equo stimato dell'attività alla fine della durata del leasing.

Valore residuo garantito:

Nel caso del locatario, quella parte del valore residuo che è garantita dal locatario o da una parte per conto del locatario (l'importo della garanzia è l'importo massimo che potrebbe, in ogni caso, diventare esigibile); e nel caso del locatore, quella parte del valore residuo che è garantita da o per conto del locatario, o da una terza parte indipendente che sia finanziariamente in grado di assolvere gli obblighi previsti dalla garanzia.

Valore residuo non garantito:

L'importo con cui il valore residuo dell'attività eccede il suo valore residuo garantito.

Investimento lordo nel leasing:

L'aggregato dei pagamenti minimi dovuti per il leasing sotto il profilo finanziario del locatore e il valore residuo non garantito spettante al locatore.

Reddito finanziario non guadagnato:

La differenza tra:

(a) L'investimento lordo nel leasing, e

(b) Il valore attuale di (i) i pagamenti minimi dovuti per il leasing in leasing finanziario dal punto di vista del locatore e (ii) il valore residuo non garantito spettante al locatore, al tasso di interesse implicito nel leasing.

Investimento netto in leasing:

L'investimento lordo nel leasing meno proventi finanziari non acquisiti

Tasso di interesse implicito nel leasing:

Il tasso di sconto che, all'inizio del leasing, determina il valore attuale aggregato di:

(a) i canoni minimi di leasing in leasing finanziario dal punto di vista del locatore; e

(b) qualsiasi valore residuo non garantito spettante al locatore, essere pari al fair value del bene locato.

Tipi di locazione:

In generale, ci sono i seguenti due tipi di leasing:

(i) Leasing finanziario:

È un leasing in base al quale il valore attuale dei pagamenti minimi dovuti per il leasing all'inizio del leasing eccede o è pari a sostanzialmente l'intero valore equo del bene locato.

In questo tipo di leasing, il bene è irrevocabilmente locato dal locatore al locatario per quasi l'intera vita utile del bene.

Durante la durata del leasing, il locatore è in grado di recuperare il suo esborso di capitale più un ritorno sul suo investimento nel bene.

In realtà, il locatore svolge il ruolo di finanziere del bene. Dopo che il contratto di leasing è stato stipulato, il locatore non deve preoccuparsi della corretta manutenzione del bene con la conseguenza che in un leasing finanziario il mantenimento del bene è posto sotto la responsabilità del locatario. Un leasing finanziario è anche noto come leasing di capitale.

(ii) Leasing operativo:

Un leasing diverso da un leasing finanziario è un leasing operativo. In esso, il periodo di contratto tra il locatore e il locatario è inferiore alla piena vita utile prevista del bene. Il contratto di locazione contiene una clausola che consente al locatario di risolvere il contratto dandone debita comunicazione al locatore. Quindi, è un contratto di locazione cancellabile.

In questo tipo di leasing, il periodo di leasing primario è per lo più inadeguato per il locatario di recuperare il suo investimento nel bene in tutta la misura. Inoltre, poiché il locatario gode del diritto di recesso, il locatore corre il rischio di obsolescenza del bene. Essendo interessato alla corretta manutenzione del bene, il locatore sostiene le spese della manutenzione del bene locato in questo tipo di leasing.

È da notare che anche un contratto di locazione non conciliabile è cancellabile ma solo nelle seguenti circostanze:

(a) Al verificarsi di alcune contingenze remote,

(b) Con il permesso del locatore,

(c) Se il locatario stipula un nuovo contratto di locazione per lo stesso o qualsiasi attività equivalente con lo stesso locatore, o

(d) In caso di pagamento da parte del locatario di un ulteriore importo tale che, all'inizio, la prosecuzione del contratto di locazione è ragionevolmente certa.

Leasing Leveraged:

Un leasing finanziario o un leasing operativo diventa un leasing finanziario se nel contratto di leasing, a parte un locatore e un locatario, vi è anche un finanziatore a lungo termine. In un leasing con leva finanziaria, il locatore finanzia solo una piccola parte dell'investimento coinvolto nel leasing e la maggior parte del finanziamento è fornita dal mutuante a lungo termine. Questo tipo di leasing viene utilizzato dal locatore quando è necessario un esborso di capitale tale per l'acquisizione del bene che il locatore ritiene necessario utilizzare i servizi di un finanziatore a lungo termine.

Vantaggi e svantaggi del leasing:

Negli ultimi anni, il leasing è diventato molto popolare. È perché è una fonte eccellente di finanza a disposizione degli industriali. Fornisce finanziamenti al cento per cento mantenendo inalterato il rapporto tra indebitamento e patrimonio netto del locatario e quindi non incide sulla capacità del locatario di raccogliere ulteriori capitali per altri scopi. Il fatto che il locatario non sia il proprietario del bene che utilizza è un grande vantaggio per le società MRTP e le unità industriali su piccola scala in quanto consente loro di evitare restrizioni statutarie nel percorso di ulteriore crescita.

Nel caso di un leasing operativo, il rischio di obsolescenza e le maggiori spese di mantenimento del bene sono a carico del locatore che facilita il lavoro del locatario. Il leasing ha anche alcuni svantaggi. Il locatario non può avvalersi di alcuni vantaggi e benefici fiscali come incentivi per aree arretrate e sussidi statali in relazione al bene da lui utilizzato sulla base di un leasing. Nel caso di un leasing non annullabile, il leassee corre il rischio di obsolescenza tecnologica del bene.

Il leasing non è un metodo adeguato di finanziamento di attività da utilizzare in un progetto in cui il flusso di cassa in entrata inizierà dopo un periodo di tempo abbastanza lungo. Nel caso di quei beni anche il cui valore è probabile che si apprezzino per un lungo periodo di tempo, l'acquisto del bene è migliore rispetto al subentro in leasing.